(주)유니빌산업개발 최선웅 대표 한국도시정비협회 이사

2018년 2월 9일부터 시행된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령’ 제3조 제1항 제2호에 따른 가로주택정비사업의 대상지역은 ‘노후・불량건축물이 3분의 2이상으로 사업시행구역이 1만제곱미터 미만인 지역’이다. 법 시행 후 2년이 경과한 현재, 서울시내 뉴타운 및 재개발구역에서 해제된 지역, 그리고 경기도 부천 등 단독주택지가 많은 지역을 대상으로 가로주택정비사업이 활발히 진행되고 있다. 그러나 향후 10년 이상을 내다봤을 때, 과연 가로주택정비사업이 바람직한 도시재생사업의 대안이 될지 심히 염려치 않을 수 없다.

부동산 및 도시계획 관련 정책은 정치적 논리에 따라 접근해야 할 사항이 아니라 장기적인 국토계획 및 도시발전 계획을 토대로 만들어져야 한다.

과거 서울시의 경우 광역적인 개발을 통한 도시재생과 도시기반시설을 확보하기 위해 뉴타운을 지정했고, 이는 이후 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 통해 재정비촉진지구로 법적지위를 부여받아 사업을 추진해 왔다. 그러나 서울시장이 바뀌면서 ‘대규모 철거에 의한 개발을 지양하고. 기존 거주민의 주거권을 보장한다’는 목표에 따라 대규모 뉴타운과 재개발지역들은 해제되기에 이르렀고, 소규모주택을 정비하기 위한 특별법이 시행됐다.

서울시 가로주택정비사업의 경우 구역면적 상한이 1만제곱미터 미만이며, 층수는 7층 이하로 제한돼 있다. 그러다보니 신축계획 세대수는 불과 150세대 전후에 머무르고 있으며, 부지면적이 협소해 도로나 공원 등 기반시설 확보는 현실적으로 불가한 것이 현실이다. 만약 재개발이나 뉴타운에서 해제된 단독주택지들이 가로주택정비사업을 추진한다면 7층 이하 소규모 아파트단지들이 난립해 난개발이 될 것이 불을 보듯 뻔하다. 따라서 최소한의 기반시설을 확보하기 위해서는 투기과열지구에서도 가로주택정비사업구역의 면적확대가 반드시 필요하다.

2003년 7월 1일 도시 및 주거환경정비법이 시행될 당시 ‘단독주택재건축정비사업’이라는 하나의 사업 유형이 있었다. 그러나 서울시에서는 “단독주택재건축사업은 재개발사업과 달리 임대주택이 확보되지 않고 주택이나 상가 세입자에 대한 보상대책이 없다”는 이유로 국토교통부에 법개정을 건의했고, 2012년 7월 31일 법개정 및 2014년 8월 3일 시행으로 단독주택재건축정비사업은 역사의 뒤안길로 사라졌다. 이를 대신해 가로주택정비사업이라는 제도가 도입됐으나, 위에서 보듯이 면적기준에 상한선이 정해져 있어서 계획적인 도시재생과 개발을 막고 오히려 난개발을 불러오고 있는 것이 현실이다.

현재 서울시내에 산재돼 있는 노후・불량 단독주택지들은 대규모 개발을 하고 싶어도 관련 법령 및 조례에 근거가 없어서 추진할 수 없는 상태다. 서울시의 경우 재개발구역지정 요건은 노후・불량건축물이 3분의2 이상으로서 접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60호 이상의 3가지 요건 중 1가지를 충족해야 하지만, 도로가 잘 정비된 노후 단독주택지의 경우 재개발구역지정 요건에 부합하지 않는 경우가 대부분이다. 결국은 구역을 수개로 쪼개서 개발해야 하는 가로주택정비사업이 유일한 대안이라 할 수 있는데 이는 정답이 될 수 없다.

물론 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제3조 제2항에 따르면 지방 도시계획위원회 심의를 거칠 경우 2만제곱미터까지 구역을 확대할 수 있다는 단서조항은 있으나, 투기과열지구는 해당되지 않으므로 서울시 전역은 구역면적을 확대할 수가 없다.

따라서 계획적인 도시개발과 도시재생을 위해서는 재개발구역지정 요건 중 선택요건을 완화하거나, 가로주택정비사업의 사업구역면적을 확대하는 것이 반드시 필요하다고 할 것이다.

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